«Кручу, верчу – оценить хочу!» Так ли хороша на Кубани поддержка предпринимателей, как её расхваливают?
По заявлениям Губернатора Краснодарского края Вениамина Кондратьева, власти региона делают все возможное, чтобы деловые люди чувствовали уверенность на своей земле. Так ли это - корреспондент «Утреннего Юга» разбирался на примере анализа деятельности департамента имущественных отношений края.
Ни для кого не секрет, что при определении кадастровой стоимости, которая является базой для налогообложения и представляет собой некую смоделированную «среднюю по больнице» цену на землю и недвижимость, бывают ошибки, которые приводят к кратному необоснованному повышению у людей налогов.
Но не все так плохо – существуют два способа оспаривания кадастровой стоимости: в административном порядке путем обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (комиссия) и в судебном порядке. Собственник вправе по собственному усмотрению выбрать один из способов.
Регион может и не создавать такую комиссию, и тогда заявителю одна дорога – в суд. Но, конечно, с целью упрощения жизни собственникам, которым по ошибке раздули кадастровую стоимость, в Краснодарском крае при краевом департаменте имущественных отношений такая комиссия создана.
Давайте же посмотрим, как работает такая комиссия, кто те люди, которые принимают порой судьбоносные для людей решения?
Сразу следует заметить, что состав комиссии всячески скрывается департаментом. На его сайте размещены только приказ о создании комиссии и ее первоначальном составе от 28 декабря 2018 года, а также два изменения: от 5 июня 20019 года и от 28 января 2021 года. Они оба касаются состава комиссии - в соответствии с ними из комиссии исключаются члены, которые изначально в нее не включались, а также добавляются новые. Но давайте обо всем по порядку.
По закону в комиссии должно быть не менее пяти человек, в том числе обязательно – представитель департамента как уполномоченного органа, представитель Росреестра и представитель уполномоченного по защите прав предпринимателей.
И эти люди безусловно в комиссии присутствуют: от департамента – его руководитель – А.Г.Шеин, от Росреестра – зам.начальника отдела К.С.Есаян, от Уполномоченного по защите прав предпринимателей – Я.Е.Обдалова. Как уже было сказано – их представительство в комиссии обязательно по закону о государственной кадастровой оценке, поэтому не будем детально останавливаться на том кто они, откуда и что там делают.
Остальные члены комиссии приглашены департаментом и наверняка должны быть специалистами в сфере недвижимости и оценки, ведь случайных людей теоретически там быть не может по определению. Тот факт, что на первом заседании комиссии присутствовал вице-губернатор только подтверждает, что к работе комиссии подходят с особым вниманием, выбор ее членов не случаен и согласовывался «на самом верху».
Итак, кроме указанных лиц, первоначально при создании в состав комиссии входили:
- заместитель председателя комиссии – заместитель министра сельского хозяйства и перерабатывающей промышленности Краснодарского края М.Н.Тимофеев;
- и.о. обязанности директора (а согласно сведениям ЕГРЮЛ – председатель ликвидационной комиссии) ГУП КК «Кубанский научно-исследовательский и проектно-изыскательский земельный центр», основным видом деятельности которого является деятельность в области архитектуры, связанная с созданием архитектурного объекта, Н.А.Голуб. Предприятие с 2019 года находилось в стадии ликвидации, и согласно сведениям того же ЕГРЮЛ ликвидировано в январе 2020 года;
- начальник отдела оценки собственности и инвестиционного проектирования Союза «Торгово-промышленная палата Краснодарского края» А.В.Луценко;
- руководитель Комитета регионального отделения Общероссийской общественной организации «Деловая Россия» Е.А.Лысечко;
- член экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков (СРО), представитель этой СРО в городе федерального значения Севастополе А.П.Трубчиков;
- начальник отдела кадастровой оценки департамента имущественных отношений Краснодарского края, секретарь комиссии Л.И.Островский.
Вроде все красиво – есть и представители деловых кругов и предпринимателей, защищающих их интересы, есть и специалисты, которые могут дать оценку правильности представляемых в комиссию отчетов об оценке.
Только возникает несколько вопросов.
Первый: почему в комиссию включен представитель оценщиков из другого субъекта Российской Федерации (Севастополя)? Что может он знать о рынке недвижимости Краснодарского края? На Кубани недостаток оценщиков? Зачем он в этой комиссии? Может, просто для того, чтобы в ней числиться, но не участвовать, так как согласно размещенным на сайте протоколам заседаний последние 2 года он на этих самых заседаниях ни разу не появлялся?
Второй касается другого оценщика в комиссии - А.В.Луценко. Согласно информации, представленной на сайте Прокуратуры Краснодарского края, в 2014 году в отношении него было утверждено обвинительное заключение в совершении преступления, предусмотренного п. «в» ч. 4 ст. 204 УК РФ («Коммерческий подкуп»). По версии следствия Луценко, являясь в то время заместителем руководителя департамента экспертизы, оценочной деятельности и сертификации Торгово-промышленной палаты Краснодарского края, по сговору с заинтересованными лицами завысил при проведении экспертизы стоимость земельного участка в два раза, потребовав за свои услуги денежное вознаграждение, при получении которого и был задержан.
Здесь, конечно, невозможно не вспомнить ранее прогремевшие дела в отношении сотрудников краевой администрации. Создается ощущение, что кто-то специально дает «указание сверху» привлекать к работе людей «с опытом». Иначе как можно обосновать выбор специалиста для включения в состав комиссии при том, что в крае работают десятки, если не сотни оценщиков? Выбрать именно такого кандидата в комиссию – это ведь еще нужно постараться.
Что касается представителя от «Деловой России», то его участие в комиссии было не долгим: уже 5 июня 2019 года данный член комиссии заменен на более достойного кандидата - подъесаула Кубанского казачьего войска А.Н.Ворошилова. Но это и понятно: казаки у нас находятся в высоком почете, и атаманы, есаулы и подъесаулы – люди с широким кругозором и, безусловно, достойны для включения их везде, где только мыслимо и немыслимо.
Коснемся вторых известных и опубликованных изменений в составе комиссии. В январе 2021 года из комиссии исключен исполняющий обязанности директора ГУП КК «Кубанские продукты» А.В.Пинчук. Как он оказался в комиссии - неизвестно: приказов о включении его в комиссию на сайте департамента не опубликовано. Видами деятельности предприятия является выращивание сельхозпродукции и ее переработка, разведение животных. Какое отношение эти виды деятельности имеют к кадастровой оценке - остается только догадываться.
На место выбывшего члена включен главный бухгалтер НАО «Курорт экспертиза» Н.Н.Кознова. Основные виды деятельности этого общества – сертификация продукции, услуг и организаций.
Здесь поспорить невозможно: бухгалтерия предприятия по сертификации, конечно, ближе к тематике комиссии, чем выращивание риса, мулов и ослов.
Это все, что известно из опубликованных департаментом приказов.
Возможно, есть еще и другие приказы, но о них департамент не стал извещать общественность – они не публиковались. Похоже, состав комиссии все-таки имеет элементы государственной тайны.
Согласно протоколам, участие в ее заседаниях принимает генеральный директор НАО «Наследие Кубани» М.И.Михайлов, информации о включении которого в комиссию также нигде нет. Основной вид деятельности «Наследия Кубани» – научные исследования и разработки в области общественных и гуманитарных наук. Может, в комиссии проводят гуманитарное исследование и ставят какой-то научный эксперимент?
Что касается секретаря комиссии – то в приказе о ее создании указан таковым начальник отдела кадастровой оценки департамента Л.И.Островский. Последний год в качестве секретаря комиссии в протоколах ее заседаний он не значится, а с ноября 2021 года (а не октября) в качестве секретаря фигурирует уже сотрудник департамента – О.Г.Гузеева.
Что и когда поменялось в комиссии – неизвестно, так как ее состав, как уже говорилось, департамент старается держать в тайне. Конечно, секретарь комиссии не является лицом голосующим, но от него зависит вся организация работы комиссии. И, может, все сделано правильно - и комиссия показывает прекрасные результаты такой организации?
С января 2019 года комиссия собиралась более чем 70 раз, из них более чем в 10% случаях ее заседания не состоялись, так как члены комиссии просто на нее не приходили и отсутствие кворума не позволяло проводить заседания. В остальных случаях число участвующих кое-как превышало порог в 50%. Хорошая организация работы.
В чем же причина такого отношения к комиссии ее членов? Может, суть кроется в других деталях?
На заседаниях комиссии рассматриваются отчеты об оценке земли и недвижимости, и в случае, если они соответствуют требованиям закона об оценочной деятельности и стандартам оценки, комиссия принимает положительное решение об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.
Если посмотреть протоколы заседаний, то можно увидеть, что в большей части поступающих отчетов об оценке выявляются нарушения и в решениях комиссии дается анализ таких нарушений.
Кто же проводит такой анализ? Что могут сказать о федеральных стандартах оценки и соответствии им отчетов о рыночной стоимости зам.министра сельского хозяйства, подъесаул, бухгалтер, производитель сельхоз продукции и специалист по разработкам в области общественных и гуманитарных наук? Возможно, они могли бы голосовать, прислушавшись к мнению оценщиков, которые входят в состав комиссии, только последние там практически не появляются.
Но, тем не менее, отчеты оценщиков рассматриваются, им дается оценка, указывается, какие положения федеральных стандартов оценки нарушены. Но если из участвующих в заседаниях членов комиссии никто не обладает специальными познаниями в сфере оценки, получается, что такой анализ готовит кто-то извне, а членам комиссии преподносят готовые решения для голосования. И этот кто-то по своему усмотрению может закрыть глаза на пороки в отчетах, а может найти какую-нибудь мелкую неточность, к которой можно придраться, или вовсе придумать что-то несуразное – все равно никто из участвующих в заседаниях членов комиссии в оценке не разбирается.
Может, именно поэтому и не может периодически собраться кворум, так как тратить свое время, приходить на заседания, голосовать по решениям, подготовленным кем-то, кто ни за что не отвечает, желающих не много?
А учитывая, что большую часть решений представляют собой отказы – о какой защите прав предпринимателей может идти речь? Хороший результат деятельности для участвующих в комиссии представителей и защитников предпринимательского сообщества! Хотя, как мы уже увидели, от той же «Деловой России» представитель там надолго не задержался, а представитель уполномоченного по защите прав предпринимателей не может быть исключен в силу закона.
Да и как еще, кроме как яростно защищая поступления в бюджет, могут голосовать государственный чиновник, руководитель госпредприятия, сотрудники обществ, акционерами которых является тот же департамент, и представитель казачества, получающего серьезное финансирование из бюджета края?
Но не все так плохо – есть в комиссии и положительные решения, и комиссия устанавливает в отдельных случаях кадастровую стоимость в размере рыночной, после чего сведения об исправленной кадастровой стоимости вносятся в единый государственный реестр недвижимости, а отчеты об оценке публикуются в государственном фонде данных. Так например, на заседании 29 ноября 2022 года по обращению того же департамента, который сам и утвердил ранее результаты кадастровой оценки, в созданную им же комиссию, стоимость одного из краевых участков увеличена с 6,7 миллионов рублей до 160,5 миллионов рублей то есть более чем 20 раз (!) – на радость арендатору.
Забегая вперед, можно отметить, что проведенный экспертами в области оценки анализ таких опубликованных отчетов показывает, что зачастую они далеки от идеала, стандартов оценки и здравой логики. Так, например, на том же заседании комиссии 29 ноября 2022 года приняты положительные решения по отчетам об оценке обычных земельных участков сельскохозяйственного назначения в Белоглинском районе, рыночная стоимость которых определена на базе цен земли в Северском, Абинском и Белореченском районах.
Очевидно, что эти участки не сопоставимы по месторасположению, природным характеристикам. Но не будем перегружать эту статью таким анализом принятых положительных решений – он довольно большой и требует отдельного внимания.
Напрашивается только ряд вопросов, которые, скорее всего, останутся без ответов. Не получается ли, что комиссия создана только для «своих», а для всех остальных одна дорога – в суд? Такая у нас на Кубани поддержка предпринимателей? Делает ли департамент все возможное, чтобы деловые люди чувствовали уверенность на своей земле, как сказал нам Губернатор?
Нашли ошибку? Выделите ее, нажмите СЮДА или CTRL+ENTER
